打响“取消预售制”第一枪？福州土拍要求现房销售
近日，福建省福州市永泰县一宗涉宅用地的拍卖引发市场关注。根据当地自然资源局披露信息，在对参拍企业的建设要求明确说明中，第五条提到“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。”
从历史情况来看，将现房销售与土拍直接挂钩的案例并不多见。进而引发了市场对现房销售会不会来、还有多远的讨论。
要求现房销售
7月15日，福州市永泰县自然规划局发布《永泰县自然资源和规划局关于2022年第六次公开出让国有建设用地使用权公告》。
公告显示，该宗地用地总面积34535平方米，其中计容建设用地32878平方米，防护绿地用地面积1657平方米；配建商业计容建筑面积不大于3000平方米。
其中，公告中最引人关注的是现房销售的要求。规划指标及建设要求第五条显示：“该宗地按现房销售实施。规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。”
建设要求中还提出，取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
对于拍卖方式及竞价办法，公告称，该地采用公开拍卖方式，同时采用“限地价、摇号”方式按照溢价率20%设置最高限制价格，宗地最高限制价为4800万元。竞买人报价不超过最高限制价的，按价高者得原则确定竞得人；当报价达到最高限制价后，或竞价轮次达到最高竞价轮次后，不再接受更高报价，有其他竞买人愿意接受该最高限制地价，则竞买方式转为摇号，摇中者为竞得人。
要求现房销售并非首例
从此前全国集中供地的竞拍规则来看，对开发资质、准入门槛等方面多有提及，但现房销售的要求并不常见。不过，要求现房销售也并非没有先例。
实际上，深圳、海南、杭州、北京等多地曾在土地出让环节试点现房销售。最早的现房销售试点地块要追溯到2016年6月，深圳规土委决定以公开招标方式推出首宗现房销售试点地块——龙华A816-0060号地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。
2021年6月，有网友在人民网地方领导留言板建议“取消预售制，实行现房销售”，福建省住建厅回复称，“2015年起，省住建厅就开展了现房销售相关课题研究。省住建厅积极建议国家完善商品房销售法律体系，逐步推行现房销售。建议我省自然资源部门，在土地出让条件中，试点实行现房销售。”
2021年3月，海南出台《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。新政最受关注的当属现售制度，自3月7日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
2021年9月，为遏制土拍市场的高热情绪，杭州在第二轮集中土拍中调整了竞价规则，不仅提升了报名门槛，降低溢价率上限，还首次推出10宗“竞品质”试点地块并且全部实行现房销售。
并且，有房企也在对外销售房源时，开始把现房销售当成重要卖点。
7月15日，时代中国推出安心现房节，其在广告宣传语中声称，“广告再好，不如现房可靠”等宣传语。海报新闻记者注意到，此次活动，时代中国推出了广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目，不过整体来看，这些项目多为尾盘或以往积压的库存为主。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，永泰县提及现房销售有几个特点，受近期风波影响，现房销售确实成为焦点，一些地方会在供地方面植入此类政策；类似县城的做法，说明县城开始注意现房销售政策的意义，各地在关注房屋交付的问题也体现对购房者权益的保护。
能否推广引争议
多年来关于商品房预售制度，一直有存废之争。近段时间随着一些烂尾楼引发停贷的事件爆出，商品房预售制是否会取消再次引发讨论。
有观点认为，从技术层面来看，之所以会出现楼盘烂尾，是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现房销售，就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。所以从长远来看，全面取消商品房预售制度是大势所趋。
从拿地到完工，通常修建一栋楼房需要2年时间，在预售制的模式下，建设1/3层左右时即可对外预售（周期在半年左右），相当于地产商在拿着居民们的预付款支付所有的工程开支，1年半之后才交房给购房者。可一旦房地产开发企业资金链断裂，将导致工程不能正常开展，形成烂尾楼，损害购房人利益。同时，预售制能缓解项目开发资金压力，极大地降低了开发门槛，造成行业的低效竞争和无序竞争。因此，只有取消商品房预售制度，才能彻底消除这些风险，保证房地产行业的平稳、健康、长远发展，保障购房者利益。
今年两会期间，全国政协委员、民革安徽省委会副主委周世虹在谈及取消预售制时提到，目前我国房地产开发企业大多已经完成了资本积累，具备了较强的资金实力和市场竞争能力，金融体系和资本市场发展也为开发商提供了多元化融资方式，商品房预售制度存在的历史条件已不复存在。
但也有分析认为全国一步到位地完全取消预售制并不现实。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，大面积推广的条件还不成熟。他表示，目前现房销售是房地产行业讨论的热点，一些地方会在供地方面植入此类政策，但更多的还是某一具体地块的规定，目前还不会出现颠覆性的改革。
严跃进认为，“现房销售会使得房企资金压力增大，短期内不会有各类政策。但是零星的或试点的供地可以尝试，各地也可以在后续个别地块方面推出此类创新，先试点慢慢总结经验，这样有助于在‘期转现’的创新之路上形成更多的有益思考。”
有分析指出，自实施“三道红线政策”后，部分金融系统停止为房地产“输血”，整个房地产行业陆续遭遇资金危机。在当前资金供应状态得不到缓解的情况下，单纯停止预售制度，对房地产开发企业将是雪上加霜，对房地产市场是“灾难性”的打击，将会使市场产生巨大波动，不利于维护市场秩序，更不利于解决社会主要矛盾，对企业、政府、金融机构会造成不可估量的影响。
与本文知识相关的文章：
