民法典解读(民法典解读及知识产权保护专题辅导)
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）已由最高人民法院审议通过，并自2021年1月1日起与《民法典》同步施行。对比已失效的《担保法》及相应的司法解释，《民法典》担保制度方面存在着大量实质性变更，势必对担保制度施行产生重大而深远的影响。
《担保制度司法解释》总共71个条文，整体调整内容相对丰富，其中存在部分重大变化，小编将分为以下四个部分进行逐条解读：第一部分一般规定（第一条至第二十四条）、第二部分保证（第二十五条至第三十六条）、第三部分担保物权（第三十七条至第六十二条）、第四部分非典型担保（第六十三条至第七十条），另第七十一条为附则。
本文上篇已对第一部分进行逐条解读
中篇将针对第二部分及
第三部分第（一）（二）节
进行逐条解读
第二部分：保证
条文
变更内容
第二十五条当事人在保证合同中约定了 保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院 应当将其认定为一般保证。
当事人在保证合同中约定了 保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院 应当将其认定为连带责任保证。
明确推定保证方式的两种情况：
1.推定为一般保证的情况为：保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似约定内容；
2.推定为连带责任保证的情况为：保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似约定内容。
解读：该解释分别对应于《民法典》第六百八十七条关于一般保证以及第六百八十八条关于连带责任保证的规定，“不能履行债务”与“不履行/未清偿债务”虽字句相似，表达的意思和效果却不同，分别对应于一般保证和连带责任保证两种保证方式。
第二十六条一般保证中，债权人以债务人为被告提起诉讼的，人民法院应予受理。债权人未就主合同纠纷提起诉讼或者申请仲裁，仅起诉一般保证人的，人民法院应当驳回起诉。
一般保证中，债权人一并起诉债务人和保证人的，人民法院可以受理，但是 在作出判决时，除有民法典第六百八十七条第二款但书规定的情形外，应当在判决书主文中明确，保证人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任。
债权人未对债务人的财产申请保全，或者保全的债务人的财产足以清偿债务，债权人申请对一般保证人的财产进行保全的，人民法院不予准许。
沿用了原《担保法》第十七条关于一般保证人先诉抗辩权的规定，但是有两点不同：
1.法院在债权人一并起诉债务人和保证人时，除特别情形（即《民法典》六百八十七条规定的四种一般保证人享有先诉抗辩权的除外情形），应当在判决主文中明确保证人仅对债务人财产依法强制执行后仍不能履行的部分承担保证责任；
2.债权人申请对一般保证人进行财产保全有一定前提条件，即债权人应对债务人的财产申请保全，且保全的债务人的财产不足以清偿债务。
第二十八条一般保证中，债权人依据生效法律文书对债务人的财产依法申请强制执行，保证债务诉讼时效的起算时间按照下列规则确定：（一） 人民法院作出终结本次执行程序裁定，或者依照民事诉讼法第二百五十七条第三项、第五项的规定 作出终结执行裁定的， 自裁定送达债权人之日起开始计算；（二） 人民法院自收到申请执行书之日起一年内未作出前项裁定的，自人民法院收到申请执行书满一年之日起开始计算，但是保证人有证据证明债务人仍有财产可供执行的除外。
一般保证的债权人在保证期间届满前对债务人提起诉讼或者申请仲裁， 债权人举证证明存在民法典第六百八十七条第二款但书规定情形的，保证债务的诉讼时效自债权人知道或者应当知道该情形之日起开始计算。
明确一般保证人保证期限的起算时间：
1.一般情况：自终结执行裁定作出日/（根据（1）作为被执行人的公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承担人的；（2）作为被执行人的公民因生活困难无力偿还借款，无收入来源，又丧失劳动能力的两种情况终结执行的）自终结执行裁定送达债权人之日；
2. 自收到申请执行书之日起一年内未作出终结执行裁定的：自人民法院收到申请执行书满一年之日起开始计算；
3.债权人举证证明存在民法典第六百八十七条第二款但书规定情形（即一般保证人先诉抗辩权的4种除外情形）：自债权人知道或者应当知道该情形之日起开始计算。
解读：与旧担保法司法解释第34条规定“从判决或者仲裁裁决生效之日起”计算一般保证人保证期限相比，该解释分了三种情况，且规定一般情况下从执行终结日起算保证期限，更符合一般保证的特性。
第二十九条同一债务有两个以上保证人， 债权人以其已经在保证期间内依法向部分保证人行使权利为由，主张已经在保证期间内向其他保证人行使权利的，人民法院不予支持。
同一债务有两个以上保证人，保证人之间相互有追偿权， 债权人未在保证期间内依法向部分保证人行使权利，导致其他保证人在承担保证责任后丧失追偿权，其他保证人主张在其不能追偿的范围内免除保证责任的，人民法院应予支持。
明确共同担保情况下的追偿权问题：
1.新增债务人就部分保证人主张权利不等同于向其他保证人主张权利；
2.共同保证人之间相互有追偿权；
3.债权人未在保证期间内向部分保证人主张权利，导致其他保证人在承担保证责任后丧失追偿权，其他保证人可主张在其不能追偿的范围内免除保证责任。
第三十条 最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等 有约定的，按照其约定。
最高额保证合同对保证期间的计算方式、起算时间等 没有约定或者约定不明，被担保债权的 履行期限均已届满的，保证期间 自债权确定之日起开始计算；被担保债权的 履行期限尚未届满的，保证期间 自最后到期债权的履行期限届满之日起开始计算。
前款所称债权确定之日，依照民法典第四百二十三条的规定认定。
明确最高额保证保证期间的计算方式、起算时间：
1.有约定从约定；
2.无约定或者约定不明的：
（1）债务履行期限已届满，自债权确定之日起开始计算；
（2）债务履行期限未届满，自最后到期债权的履行期限届满之日起开始计算
解读：旧《担保法》第二十七条约定，“就连续发生的债权作保证，未约定保证期间的，保证人可以随时书面通知债权人终止保证合同，但保证人对于通知到债权人前所发生的债权，承担保证责任”，此条解释作出重要变更，明确最高额保证保证期间在无约定时的起算时间。
第三十二条保证合同 约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。
旧担保法司法解释第三十二条规定“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”，保证期限由2年变更为6个月。
第三十三条 保证合同无效，债权人未在约定或者法定的保证期间内依法行使权利，保证人主张不承担赔偿责任的，人民法院应予支持。
即使保证合同无效，合同约定的“保证期间”仍对当事人有一定约束力。可参考（2017）最高法民申3769号案，其中载明：
“由于某市市政工程管理处为无经营性收益的事业单位，其为杨某的借款提供保证担保的行为应属无效。但即使保证合同无效，合同约定的保证期间仍对当事人有约束力，债权人在保证期间内没有向保证人主张权利的，保证人不再承担无效保证的赔偿责任”。
第三十四条 人民法院在审理保证合同纠纷案件时，应当将保证期间是否届满、债权人是否在保证期间内依法行使权利等事实作为案件基本事实予以查明。
债权人在保证期间内未依法行使权利的，保证责任消灭。保证责任消灭后，债权人书面通知保证人要求承担保证责任，保证人在通知书上签字、盖章或者按指印，债权人请求保证人继续承担保证责任的，人民法院不予支持，但是债权人有证据证明成立了新的保证合同的除外。
明确保证期间届满，保证人的保证责任即告消灭。保证期间届满后，债权人以保证人已在继续承担保证责任的承诺书上签字、盖章为由主张保证责任的，人民法院不予支持。但是该通知符合新的保证合同的构成条件的除外。
解读：保证期间属于除斥期限，意味着其不可以中止或延长，故保证期间经过，债权人未向保证人主张权利，债权人不得要求保证人继续承担保证责任，即使保证人在通知书上签字、盖章或者按指印，也不能构成保证期限的中止或延长，除非实质上构成新的保证合同。
第三十五条保证人知道或者应当知道主债权诉讼时效期间届满仍然提供保证或者承担保证责任，又以诉讼时效期间届满为由拒绝承担保证责任或者请求返还财产的，人民法院不予支持； 保证人承担保证责任后向债务人追偿的，人民法院不予支持，但是债务人放弃诉讼时效抗辩的除外。
延续了旧担保法司法解释第三十五条关于“保证人对已经超过诉讼时效期间的债务承担保证责任或者提供保证的，又以超过诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，同时新增规定保证人对已过诉讼时效的债务承担保证责任后，债务人当然享有诉讼时效抗辩，不受保证人的影响，但是债务人放弃的除外。
第三十六条第三人向债权人提供差额补足、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施，具有提供担保的意思表示，债权人请求第三人承担保证责任的，人民法院应当依照保证的有关规定处理。
第三人向债权人提供的承诺文件，具有加入债务或者与债务人共同承担债务等意思表示的，人民法院应当认定为民法典第五百五十二条规定的债务加入。
前两款中第三人提供的承诺文件难以确定是保证还是债务加入的，人民法院应当将其认定为保证。
第三人向债权人提供的承诺文件不符合前三款规定的情形，债权人请求第三人承担保证责任或者连带责任的，人民法院不予支持，但是不影响其依据承诺文件请求第三人履行约定的义务或者承担相应的民事责任。
本条明确规定针对第三人向债权人提供的承诺文件的情形下，人民法院应当查明第三人的真实意思表示。
（1）若该类承诺文件为差额补足、流动性支持等类似承诺文件，具有提供担保的意思表示，人民法院应当按照保证的有关规定处理。
（2）若该类承诺文件具有加入债务或与债务人共同承担债务等意思表示，人民法院应当认定为债务加入。
（3）若该类承诺文件无法确定具体意思表示，人民法院应当推定为保证。
（4）若该类承诺文件不符合上述三种情况，依据文件内容确定当事人的相应责任或义务。
解读：本条与九民纪要第91条关于增信文件的性质的规定一脉相承，后者规定“信托合同之外的当事人提供第三方差额补足、代为履行到期回购义务、流动性支持等类似承诺文件作为增信措施，其内容符合法律关于保证的规定的，人民法院应当认定当事人之间成立保证合同关系。其内容不符合法律关于保证的规定的，依据承诺文件的具体内容确定相应的权利义务关系，并根据案件事实情况确定相应的民事责任”，相对于该条，本条解释更为细化及具有可操作性。
第三部分：担保物权
（一）担保合同与担保物权的效力
第三十七条当事人以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押，经审查构成无权处分的，人民法院应当依照民法典第三百一十一条的规定处理。
当事人以依法被查封或者扣押的财产抵押，抵押权人请求行使抵押权，经审查查封或者扣押措施已经解除的，人民法院应予支持。抵押人以抵押权设立时财产被查封或者扣押为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
以依法被监管的财产抵押的，适用前款规定。
第一款明确以所有权、使用权不明或者有争议的财产抵押的情况，明确对此应依据《民法典》第311条关于善意取得制度的规定进行处理；
第二、三款明确被查封、扣押、监管财产进行抵押的情况下，如查封、扣押、监管的相关措施解除后，对抵押权人请求行使抵押权的应予支持。且抵押财产被查封、扣押、监管不导致抵押合同无效。
解读：本条系对应于《民法典》第399条关于“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产”的规定，解释对应于违反第（五）项规定时的后果。
第三十八条主债权未受全部清偿，担保物权人主张就担保财产的全部行使担保物权的，人民法院应予支持，但是留置权人行使留置权的，应当依照民法典第四百五十条的规定处理。
担保财产被分割或者部分转让，担保物权人主张就分割或者转让后的担保财产行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律或者司法解释另有规定的除外。
1.明确抵押权的不可分性，延续了旧担保法司法解释第71条关于“主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的，抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权”的规定。
2.增加关于留置权的特殊规定，对于留置权人行使留置权的，依照《民法典》第450条关于“留置财产为可分物的，留置财产的价值应当相当于债务的金额”的规定处理。
第三十九条主债权被分割或者部分转让，各债权人主张就其享有的债权份额行使担保物权的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
主债务被分割或者部分转移，债务人自己提供物的担保，债权人请求以该担保财产担保全部债务履行的，人民法院应予支持；第三人提供物的担保，主张对未经其书面同意转移的债务不再承担担保责任的，人民法院应予支持。
沿用旧担保法司法解释第72条关于“主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任”的规定，区分了物保是由债务人自己提供或者是第三人提供的两种情况。
解读：本条规定对应《民法典》第545条关于债权让与以及第391条关于债务移转的规定。区分不同情形下担保的效力，债权让与情况下，担保人原则上应当继续履行担保责任，除非当事人另有约定。债务移转情况下，区分债务人的自物保和第三人的他物保，债务人提供自物保，债务移转后，应当继续履行担保责任；第三人提供他物保，若该债务移转未经其书面同意的，则无需继续承担担保责任。
第四十条从物产生于抵押权依法设立前，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院应予支持，但是当事人另有约定的除外。
从物产生于抵押权依法设立后，抵押权人主张抵押权的效力及于从物的，人民法院不予支持，但是在抵押权实现时可以一并处分。
本条延续了旧担保法司法解释第63条关于“抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物”的规定，对于存在从物的情况下，抵押范围应作区分；
1.从物产生于抵押权设立之前，从物当然属于抵押范围；
2.从物产生于抵押权设立之后，不属于范围，但是为了充分实现物的价值，对于从物可以一并处分，但抵押权人对该部分无优先受偿权。
第四十一条抵押权依法设立后，抵押财产被添附，添附物归第三人所有，抵押权人主张抵押权效力及于补偿金的，人民法院应予支持。
抵押权依法设立后，抵押财产被添附，抵押人对添附物享有所有权，抵押权人主张抵押权的效力及于添附物的，人民法院应予支持，但是添附导致抵押财产价值增加的，抵押权的效力不及于增加的价值部分。
抵押权依法设立后，抵押人与第三人因添附成为添附物的共有人，抵押权人主张抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额的，人民法院应予支持。
本条所称添附，包括附合、混合与加工。
1.本条规定吸纳了旧担保法司法解释第62条关于“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额”的规定；
2.新增“添附导致抵押财产价值增加的，抵押的效力不及于增加的价值部分”的规定。
解读：添附行为使抵押财产增值的，抵押效力不及增值的部分，抵押权人仅就原抵押范围享有优先受偿权。
第四十二条抵押权依法设立后，抵押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人请求按照原抵押权的顺位就保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿的，人民法院应予支持。
给付义务人已经向抵押人给付了保险金、赔偿金或者补偿金，抵押权人请求给付义务人向其给付保险金、赔偿金或者补偿金的，人民法院不予支持，但是给付义务人接到抵押权人要求向其给付的通知后仍然向抵押人给付的除外。
抵押权人请求给付义务人向其给付保险金、赔偿金或者补偿金的，人民法院可以通知抵押人作为第三人参加诉讼。
1.沿袭了旧担保法司法解释第80条关于“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿”的规定精神；
2.新增关于对抵押权人要求已完成保险金、赔偿金或者补偿金的清偿的给付义务人向其给付的请求不予支持的规定，同时规定给付义务人接到抵押权人要求向其给付的通知后仍然向抵押人给付作为除外情形；
3.增加该项情形下的程序规定，即“法院可以通知抵押人作为第三人参加诉讼”。
解读：该条解释对应《民法典》第390条关于“担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期限未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等”的规定，规定抵押权行使的具体情形， 即抵押权人不得直接请求给付义务人向其给付保险金、赔偿金或者补偿金。
第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。
明确规定针对当事人约定禁止或限制转让的抵押财产，抵押人违约转让时，相关合同效力和物权的效力。
1.未将该约定登记的，转让合同不因此无效；抵押财产已交付或登记的，除抵押权人有证据证明受让人知道的以外，不影响其发生物权效力。
2.已将该约定登记的，转让合同不因此无效；抵押财产已交付或登记的，不发生物权效力。同时规定受让人享有涤除权，通过帮助债务人清偿债务消灭抵押权，可取得物权。
解读：该条对应于《民法典》第406条关于“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响”的规定，在承袭旧担保法司法解释第67条 “抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”关于抵押财产转让以及债务受让人涤除权的规定的情况下，区分了是否将禁止或限制转让抵押财产条款予以登记两种情况，在两种情况下，是否发生物权效力有所不同。
第四十四条主债权诉讼时效期间届满后，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院不予支持；抵押人以主债权诉讼时效期间届满为由，主张不承担担保责任的，人民法院应予支持。主债权诉讼时效期间届满前，债权人仅对债务人提起诉讼，经人民法院判决或者调解后未在民事诉讼法规定的申请执行时效期间内对债务人申请强制执行，其向抵押人主张行使抵押权的，人民法院不予支持。
主债权诉讼时效期间届满后，财产被留置的债务人或者对留置财产享有所有权的第三人请求债权人返还留置财产的，人民法院不予支持；债务人或者第三人请求拍卖、变卖留置财产并以所得价款清偿债务的，人民法院应予支持。
主债权诉讼时效期间届满的法律后果，以登记作为公示方式的权利质权，参照适用第一款的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权，参照适用第二款的规定。
1.本条对应民法典第419条 “抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护” 关于抵押权诉讼时效的规定；
2.针对抵押权：补充规定抵押权人对已过执行时效的债权（仅起诉债务人）对应的抵押财产无法行使抵押权；
3.针对留置权：补充规定留置权中关于返还留置财产权能的行使时效也受到主债权时效限制；关于拍卖、变卖留置财产权能的行使时效在主债权时效届满后仍可行使。
4.针对质权：以登记作为公示方式的权利质权参照关于抵押权行使时效的规定；动产质权、以交付权利凭证作为公示方式的权利质权参照关于留置权行使时效的规定。
第四十五条 当事人约定当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的，该约定有效。因担保人的原因导致担保物权人无法自行对担保财产进行拍卖、变卖，担保物权人请求担保人承担因此增加的费用的，人民法院应予支持。
当事人依照民事诉讼法有关“实现担保物权案件”的规定，申请拍卖、变卖担保财产，被申请人以担保合同约定仲裁条款为由主张驳回申请的，人民法院经审查后，应当按照以下情形分别处理：（一）当事人对担保物权无实质性争议且实现担保物权条件已经成就的，应当裁定准许拍卖、变卖担保财产；（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议的部分裁定准许拍卖、变卖担保财产，并告知可以就有争议的部分申请仲裁；（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知可以向仲裁机构申请仲裁。
债权人以诉讼方式行使担保物权的，应当以债务人和担保人作为共同被告。
1.明确当事人关于当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权情形则担保物权人有权将担保财产自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的约定有效。
2.明确对于担保物权人要求担保人承担因其原因导致担保物权人无法自行对担保财产进行拍卖、变卖而增加的费用的请求予以支持。
解读：《民法典》第388条规定“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同”，实质上认可了非典型担保合同的效力，事实上关于所有权保留买卖、融资租赁、保理合同等非典型担保合同的规定散见于《民法典》分编之中，本条规定当事人之间关于由担保物权人自行拍卖、变卖并就所得的价款优先受偿的约定为有效，也是对以往司法实践中时常出现的流押条款等问题的回应。
（二）不动产抵押
第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
因抵押人转让抵押财产或者其他可归责于抵押人自身的原因导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院依法予以支持，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
明确不动产抵押合同生效后，办理不动产抵押权登记系抵押人的义务，无需在抵押合同中约定。此外对于未登记的不动产抵押，区分是否归责于抵押人，债权人享有的权利不同：
1.抵押财产非因抵押人自身原因未登记的，债权人抵押权未设立，其无法就约定的担保范围优先受偿；但抵押人因该抵押财产获得保险金、赔偿金或补偿金的，债权人可以就此范围要求抵押人承担赔偿责任。
2.抵押财产系因抵押人的原因未登记的，债权人可以要求抵押人在约定担保范围承担责任，但是不得超过抵押权能够设立时抵押人应当承担的责任范围。
解读：沿袭了九民纪要第60条关于未办理登记的不动产抵押合同的效力的规定，该条规定“不动产抵押合同依法成立，但未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院依法予以支持。因抵押物灭失以及抵押物转让他人等原因不能办理抵押登记，债权人请求抵押人以抵押物的价值为限承担责任的，人民法院依法予以支持，但其范围不得超过抵押权有效设立时抵押人所应当承担的责任”，该条则明确区分了是否因抵押人自身原因导致未得办理抵押登记，由此带来的后果不同。
第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
明确抵押财产、被担保的债权约定与不动产登记簿不一致时，以不动产登记簿为准。
解读：该条沿袭旧担保法司法解释第61条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，并沿袭九民纪要第58条关于担保债权范围的规定，该条规定“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准”。
第四十八条 当事人申请办理抵押登记手续时，因登记机构的过错致使其不能办理抵押登记，当事人请求登记机构承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
与《民法典》222条第2款关于“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”意思一致，明确规定不动产登记机构错误登记的赔偿责任。
第四十九条 以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。
当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
1.沿袭了旧担保法司法解释第48条关于“以法定程序确认为违法、违章建筑物抵押的、抵押无效”的规定。
2.新增“一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外”，是为尽量保证双方当事人的利益，发挥物的价值，允许对合同效力瑕疵在法定期间内进行修正。
3.明确规定违法建筑物不影响以该建设用地使用权为抵押财产设立的抵押权效力。
第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。
当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。
本条相对于旧担保法第56条关于“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”的规定而言，更加明确了以划拨取得建设用地使用权或其上建筑物为抵押财产的抵押合同，不因该建设用地未获批准或该建设用地使用权不能抵押而无效，但是在实现抵押权时，抵押财产所得价款应优先补缴建设用地使用权出让金。
第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
1.遵循“房地一体原则”，明确抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分；
2.明确正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分；
抵押财产为建设用地使用权时，抵押效力仅及于土地已有建筑物和正在建造的建筑物已完成的部分，不及于正在建造的建筑物续建及新增建筑物。
3.对抵押人将同一建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物抵押给不同债权人的清偿顺序作出明确规定。
解读：沿袭了九民纪要第61条关于房地分别抵押的规定，该条规定“根据《物权法》第182条之规定，仅以建筑物设定抵押的，抵押权的效力及于占用范围内的土地；仅以建设用地使用权抵押的，抵押权的效力亦及于其上的建筑物。在房地分别抵押，即建设用地使用权抵押给一个债权人，而其上的建筑物又抵押给另一个人的情况下，可能产生两个抵押权的冲突问题。基于“房地一体”规则，此时应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，从而依照《物权法》第199条的规定确定清偿顺序：登记在先的先清偿；同时登记的，按照债权比例清偿。同一天登记的，视为同时登记。应予注意的是，根据《物权法》第200条的规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产”。
第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。
明确预告登记下抵押权的效力问题，对于预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿的，分三种情形处理：
1.经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，不予支持；
2.不存在预告登记失效等情形的，应予支持，抵押权自预告登记之日起设立；
3.办理预告登记后抵押人破产，抵押财产属于破产财产，预告登记权利人可就抵押财产在受理破产申请时抵押财产的价值范围内优先受偿。
解读：本条解释与《民法典》第221条关于预告登记效力的规定以及《企业破产法》的规定相衔接，同时回应了实践中常见的关于预告登记下抵押权的效力问题，在限定范围内认可了预告抵押登记的抵押权效力。
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